天价成交！深圳顶级别墅创全国法拍新纪录

10 月 31 日，京东司法拍卖平台一则成交公告引发市场热议：深圳南山区华侨城纯水岸（十二期）2 栋 48 号独栋别墅顺利拍出，最终成交价定格在 3.64 亿元，较 2.15 亿元的起拍价大幅溢价 69%，折合单价约 57 万元 / 平方米，成功刷新全国司法网络拍卖住宅单套总价的最高纪录。

这场备受关注的法拍吸引了 6 位买家报名角逐，经过 118 轮激烈竞价，自然人陈英霞最终脱颖而出，成为这套 “墅王” 的新业主。公开信息显示，该标的核心优势极为突出：建筑面积达 639.35 平方米，实际使用面积超 2000 平方米，还附带 1000 平方米以上的超大私家花园，且坐拥三面临湖的稀缺景观，是整个华侨城纯水岸社区中独一无二的 “墅王” 户型。回溯该房产的过往，原业主于 2010 年以 1.8 亿元购入，后因借贷纠纷，该房产在 2025 年被法院依法强制执行，进入法拍流程。

值得一提的是，此次拍卖前曾出现一段小插曲：案外人夏晓冬称，其与业主张贤阳的委托人方德胜签订过 20 年租赁协议，且此前已分三次转账共计 2180 万元，转账备注均为 “借款”。不过，法院经核查后未认可该租赁关系及款项性质，目前该房产已完成清空，无任何占用情况，为新业主顺利接手扫清了障碍。

事实上，这已是该房源相关资产的第四次拍卖尝试。前三次拍卖均以债权资产包形式推出，抵押物除这套深圳 “墅王” 外，还包含上海一套别墅及惠州龙门南昆山生态旅游度假村地块。其中，首次拍卖于去年启动，起拍价 3.15 亿元；今年 5 月第二次拍卖起拍价降至约 3 亿元；7 月第三次拍卖进一步下调至 2.7 亿元，但三次拍卖均因无人应价或竞价未达预期而流拍。直至此次调整拍卖形式，单独拆分深圳别墅进行处置，才最终促成高价成交。

作为华侨城集团在深圳南山打造的顶级豪宅标杆，华侨城纯水岸项目分 16 期开发，整个社区内的独栋别墅仅有 48 套，稀缺性不言而喻。此次拍卖的十二期位于燕栖湖南侧，是社区内的高端组团，总共仅规划 10 套独栋别墅，面积区间在 520-639 平方米，而本次成交的标的正是其中面积最大的一套，其稀缺定位也为此次高溢价成交奠定了基础。

从行业背景来看，法拍房市场近期持续保持活跃态势。克而瑞研究中心此前发布的报告显示，9 月份全国法拍房供应规模攀升至 4.2 万套，环比上涨 31%，同比增长 10%；尽管成交量为 5033 套，环比下降 8%，但仍处于年内高位水平，反映出法拍房市场的供需两端均保持着较强的活跃度。